Kad Hrvatska raspravlja o stambenoj krizi, rješenja uvijek zvuče isto: više subvencija, više poreza, više zabrana. Ali gradovi koji su krizu stvarno riješili daju isti odgovor: dozvolite da se gradi.
Fokusov prijedlog za Zagreb — pet tržišnih mjera
Ne prazne fraze, ne nova davanja iz proračuna, ne kažnjavanje privatnog vlasništva.
1. Radikalna deregulacija gradnje — po uzoru na Tokio
Stalno slušamo od investitora da čekaju građevinsku dozvolu godinu, dvije ili tri. Zakon kaže 60 dana. Ministar Bačić je u prosincu 2025. sam rekao da to traje oko 200 dana. Sustav je takav. A GUP Zagreba zoniran je kao da je grad stao 1985.
Fokus predlaže: reformu GUP-a za veću gustoću stanovanja, automatsko izdavanje dozvola za projekte koji zadovoljavaju jasne tehničke standarde (po uzoru na Tokio), smanjenje minimalnih veličina parcela po uzoru na Houston. Cilj: ispod 90 dana od ideje do gradnje.
Jasno: ovo ne znači neboderi uz obiteljske kuće. Urbanistički plan zone ostaje, mijenjamo birokratske prepreke, ne ukidamo planiranje. Auckland je proveo sličnu reformu i za šest godina bilježi 26–33% niže najamnine.
2. Otvaranje javnog zemljišta za gradnju
Negdje u Zagrebu upravo stoji prazna vojarna. Ili bivša tvornica. Stoji godinama i čeka projekte koji nikad ne dolaze. Građevinsko zemljište u prigradskim zonama košta 100–250 €/m², u centru prelazi 300 €/m² (Fides nekretnine, 2026.) — što na cijenu stana dodaje prosječno 497 €/m² (DZS, H2 2025.).
Fokus predlaže švicarski model Baurecht: grad ostaje vlasnik, investitori dobivaju zakup na 50–100 godina uz obvezu gradnje unutar 3 godine. Zürich ima 220+, Basel 680 takvih ugovora. Rezultat: cijena novogradnje pada s 3.428 na ~2.930 €/m² — za stan od 60 m² to je 30.000 € manje.
3. Reforma zakona o najmu
Zagreb ima 2.944 aktivnih Airbnb oglasa jer je matematika jasna: kratkoročni najam donosi ~19.000 € godišnje bez rizika, dugoročni ~8.000 € uz mogućnost da godinu dana ne možeš iseliti neplatišu. Svaki razuman čovjek bi odabrao isto.
Fokus ne zabranjuje Airbnb — predlaže da dugoročni najam prestane biti rizičan: ubrzani sudski postupak za iseljenje (cilj: 30 dana), registar pouzdanih najmoprimaca i porezna olakšica za vlasnike koji odaberu dugoročni najam. Nagrada za pravu odluku, ne kazna za krivu.
4. Ukidanje subvencija — preusmjeravanje u infrastrukturu
APN krediti trebali su pomoći mladima. Prema HNB-u, podigli su cijene za 15–20% — kvadrat je skočio s 1.600 € (2017.) na 3.428 € (H2 2025.). Nova mjera povrata poreza za mlade ponavlja istu grešku. Svaki euro koji država da kupcu, prodavač doda na cijenu.
Rješenje: ukinuti subvencije za kupnju, preusmjeriti novac u infrastrukturu za nove stambene zone. Umjesto 100 obitelji s po 20.000 € koje dižu cijene svima — infrastruktura za 500 novih stanova. Subvencioniranje ponude, ne potražnje.
5. Transparentnost i digitalizacija
Hrvatska nema javnu bazu ostvarenih cijena nekretnina, nema registra što grad i država posjeduju, a dozvole tek sad idu na digitalizaciju. Predlažemo: javna baza svih transakcija, registar javnih nekretnina s podacima što stoji prazno i dozvole potpuno online s praćenjem statusa. Kad sve bude vidljivo, teže je skrivati odgode i teže je naplatiti uslugu da ih netko ubrza.
Zaključak: manje prepreka, više stanova.
Tokio, Houston, Auckland — različiti gradovi, ista pouka: kad pustite ljude da grade, stanovi postaju dostupniji. Zagreb može biti sljedeći — ali samo ako prestanemo tražiti rješenje u politikama koje su nas dovele dovde.