Kako se dodatnim normiranjem stambenog kreditiranja mladima otežava pristup stanu, poskupljuju troškovi kreditiranja i potiče siva ekonomija.
➡️ 2009. – Zakon o potrošačkom kreditiranju, *30 članaka*. Samo 2 stavke uređuju procjenu kreditne sposobnosti.
➡️ 2017. – Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju, *47 članaka*. Procjenu kreditne sposobnosti uređuje 10 stavaka.
➡️ 2026. – najavljeni Zakon o potrošačkim kreditima, *čak 118 članaka*. Dodatno, više od 30 stavaka uređuje procjenu kreditne sposobnosti, uz veliku skepsu prema automatiziranoj obradi zahtjeva za kreditom. Podzakonski akti i odluke HNB-a dodatno će razraditi pravila.
Ova povijest regulacije kreditiranja nekretnina u Hrvatskoj odlično ilustrira kako sve složenija regulacija utječe na dostupnost nekretnina upravo onima kojima je kredit najpotrebniji, mladima. U ime deklarativne “zaštite potrošača” postižemo upravo suprotne ishode:
⚠️ Banke moraju uvesti nove procedure, dodatne provjere, dokumentaciju i interne kontrole. Ti troškovi ne nestaju već ih u konačnici ih financiraju korisnici kroz više cijene usluga ili strože uvjete kreditiranja.
⛔ Umjesto brzih i standardiziranih postupaka, svaki kredit zahtijeva više administracije, provjera i ljudskog rada, što povećava trošak obrade pojedinog zahtjeva. Tko to na kraju plaća – banka ili mlada obitelj koja želi doći do stana?
🚫 Kada regulatorni rizik raste, banke prirodno postaju opreznije. Najčešća posljedica ne mora nužno biti viša kamata, nego više odbijenih zahtjeva i stroži kriteriji za odobravanje kredita.
❓ Siva ekonomija i pranje novca? Dodatna regulacija najviše pogađa građane i obitelji koje nemaju luksuz zaobići bankarski sustav i ovise o kreditu za rješavanje stambenog pitanja, dok oni koji uopće ne trebaju bankovni kredit ili raspolažu gotovinom njezine posljedice osjećaju znatno manje. Kupnja stana gotovinom bez provjere porijekla imovine? Može. Kreditiranje mlade obitelji? E, ne može tako lako!
👎 Što su hrvatski zahtjevi opsežniji od europskog minimuma (tzv. gold-plating direktiva), to je stranim bankama i kreditnim institucijama skuplje i složenije nuditi proizvode na hrvatskom tržištu. Time se smanjuje konkurencija, smanjuje stvarna dostupnost kredita, a povećava tržišna snaga postojećih banaka. Građani imaju manje izbora, a banke kontroliraju cijene svojih proizvoda i usluga.
💡 I za kraj, sposobnost otplate kredita ne ovisi o opsegu ovih regulacija, unatoč naporima Vlade i Sabora. Udio loših kredita, odnosno kredita koje potrošači ne mogu otplaćivati, danas je na povijesno niskim razinama. O sposobnosti otplate ponajprije odlučuju makroekonomske okolnosti, a ne količina birokracije.